Uchwały we Wspólnocie mieszkaniowej podejmuje się zazwyczaj w sytuacjach, które wymagają decyzji większości właścicieli mieszkań. Do najczęstszych przypadków, kiedy należy podjąć uchwałę, należą:
1. Wydatki na remonty – jeśli planowane są większe remonty budynku lub terenu wspólnego, które przekraczają określoną kwotę, uchwała jest niezbędna.
2. Zmiany w regulaminie – każda zmiana regulaminu wspólnoty wymaga podjęcia uchwały.
3. Zarząd wspólnoty – wybór zarządu wspólnoty lub zmiany w jego składzie również są kwestią, która wymaga uchwały.
4. Zarządzanie funduszami – decyzje dotyczące wysokości składek na fundusz remontowy lub inne fundusze wspólnoty.
5. Zgody na sprzedaż lub wynajem części wspólnej – w przypadku chęci sprzedaży lub wynajmu części wspólnej budynku.
6. Podwyższenie opłat dla lokali usługowych mieszczących się w budynku Wspólnoty.
Uchwały podejmuje się w czasie zebrania właścicieli lokali lub w trybie obiegowym.
Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2 Ustawy o własności lokali).
Zazwyczaj mieszkańcy oddają głosy na rocznym zebraniu. Osoby nieobecne mogą to zrobić podczas indywidulanego zbierania głosów. Najczęściej to Zarząd prosi właścicieli lokali o oddanie głosów pod uchwałami.
Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej, które nie są przegłosowane, nie mają mocy prawnej i nie są wprowadzane w życie. Brak przegłosowania uchwały oznacza, że nie zostaje ona przyjęta.
W praktyce, jeśli uchwała nie została przyjęta, to kwestie, które miała regulować, pozostają nierozstrzygnięte. W przypadku, gdy temat uchwały jest istotny dla wspólnoty, może być podjęta decyzja o ponownym głosowaniu na przyszłym zebraniu.
Warto także pamiętać, że w niektórych sytuacjach, jeśli uchwała została odrzucona, można podjąć próbę jej zmodyfikowania i ponownego głosowania, aby uzyskać akceptację większości.
Każda Uchwała może zostać zaskarżona przez właściciela lokalu. Termin na zaskarżenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej wynosi 6 tygodni od dnia doręczenia uchwały członkom wspólnoty. Zaskarżenie dokonuje się poprzez złożenie pozwu do sądu rejonowego właściwego dla siedziby wspólnoty.
Opłata od pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest stała i wynosi 200 zł (przy zaskarżeniu jednej Uchwały Wspólnoty).
W składanym przez stronę pozwie konieczne jest wskazanie żądania o uchylenie podjętej przez wspólnotę uchwały. Niezbędne jest także dołączenie dokumentacji stanowiącej dowód na naruszenie przez Wspólnotę przepisów prawa lub interesu skarżącego.