Wspólnota mieszkaniowa to forma organizacji właścicieli lokali, którzy razem zarządzają częścią wspólną nieruchomości. Decyzje dotyczące zarządzania tą nieruchomością, takie jak remonty, zmiany w regulaminie czy kwestie finansowe, podejmowane są na zgromadzeniach właścicieli. Aby decyzje były zgodne z prawem, niezbędne jest odpowiednie głosowanie nad uchwałami.
Poniżej przedstawiamy najważniejsze informacje o sposobach głosowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej:
1. Głosowanie na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej
Najczęściej spotykanym sposobem głosowania nad uchwałami jest to, które odbywa się podczas zebrania właścicieli lokali. Zgromadzenie to może być zwołane przez zarządcę lub na wniosek właścicieli. Podczas zebrania właściciele podejmują decyzje w głosowaniu, a uchwały są podejmowane na podstawie wyników tego głosowania.
Głosowanie na zebraniu odbywa się w sposób jawny, chyba że wniosek o głosowanie tajne zostanie zgłoszony przez uczestników. Każdy właściciel lokalu ma prawo do oddania głosu na propozycje, które są omawiane na zebraniu.
2. Głosowanie elektroniczne
Wspólnota mieszkaniowa może umożliwić głosowanie za pomocą środków komunikacji elektronicznej. Takie głosowanie jest zgodne z prawem, pod warunkiem że regulamin wspólnoty to dopuszcza i każdemu właścicielowi lokalu zapewniona jest możliwość uczestniczenia w głosowaniu.
Głosowanie elektroniczne jest coraz częściej stosowaną formą, szczególnie w większych wspólnotach mieszkaniowych, gdzie właściciele mogą mieć trudności z uczestniczeniem w tradycyjnych zebraniach.
3. Głosowanie pisemne (za pośrednictwem korespondencji)
W przypadku, gdy właściciele lokali nie mogą uczestniczyć w zebraniu osobiście, mogą oddać głos pisemnie. Głosowanie pisemne odbywa się poprzez przesłanie wypełnionej karty do głosowania na adres wskazany przez zarząd wspólnoty. Aby głosowanie było ważne, każda karta musi zawierać podpis właściciela lokalu.
4. Głosowanie w trybie indywidualnym
Jeśli głosowanie odbywa się poza zebraniem, a sprawa jest na tyle ważna, że wymaga podjęcia uchwały, właściciele mogą zgłaszać swoje głosy indywidualnie, bez konieczności organizowania zebrania. Taki sposób głosowania jest często stosowany, gdy sprawa jest pilna lub dotyczy jednego, niewielkiego problemu.
5. Wymogi prawne dotyczące głosowania
Zgodnie z ustawą o własności lokali, uchwały wspólnoty mieszkaniowej są podejmowane przez właścicieli lokali. Każdy właściciel ma prawo głosować nad uchwałami, przy czym głosowanie odbywa się zgodnie z proporcjonalną wartością udziału właściciela w nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że nie każdy głos ma taką samą wagę – w zależności od powierzchni posiadanego lokalu, właściciel może mieć większą lub mniejszą wartość głosu.
6. Typy uchwał i wymagania dotyczące ich głosowania
Nie wszystkie uchwały we wspólnocie mieszkaniowej są podejmowane w ten sam sposób. W zależności od rodzaju uchwały wymagany jest różny próg większości. Wspólnota może podjąć uchwałę:
- Zwykłą większością głosów: W przypadku większości uchwał wystarczy, że za daną uchwałą opowie się większość właścicieli, licząc w stosunku do liczby lokali lub wartości udziałów. Zwykła większość głosów oznacza, że dla przyjęcia uchwały musi zagłosować więcej niż połowa uprawnionych właścicieli.
- Wysoką większością głosów: Dla niektórych decyzji, takich jak zmiany w strukturze nieruchomości, zmiany w regulaminie czy kwestie dotyczące remontów, wymagana jest tzw. „większość kwalifikowana” – np. zgoda właścicieli, którzy posiadają co najmniej 2/3 wszystkich udziałów w nieruchomości wspólnej.
- Wymagana jednomyślność: W pewnych przypadkach, szczególnie gdy chodzi o zmiany dotyczące indywidualnych praw właścicieli, wymagana jest jednomyślność w głosowaniu, co oznacza, że wszystkie osoby muszą wyrazić zgodę na uchwałę.
Podsumowanie
Głosowanie nad uchwałami we wspólnocie mieszkaniowej jest kluczowym elementem funkcjonowania tego typu organizacji. Aby proces ten był sprawiedliwy i przejrzysty, ważne jest, aby wspólnota stosowała odpowiednie procedury i formy głosowania. Właściciele lokali powinni być dobrze poinformowani o zasadach głosowania, a decyzje podejmowane zgodnie z wymogami prawa i interesem całej wspólnoty.