Nieruchomość wspólną funkcjonującą w ramach wspólnoty mieszkaniowej definiuje przepis art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, który stanowi, że nieruchomość wspólna obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Wynika stąd a contrario, że urządzenia i części budynku służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej.
Stosownie do wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 25.05.2016 r., sygn. VI ACa 605/15: Należy podzielić pogląd, iż kategoria części wspólnej nieruchomości ma charakter funkcjonalny i zarazem jest na tyle elastyczna, że status prawny danego elementu nieruchomości budynkowej uzależnia od okoliczności konkretnego przypadku w tym sensie, iż ani nie przesądza, ani też nie wyklucza kwalifikowania go jako części wspólnej.
Podobnie w wyroku NSA z dnia 15 lutego 2022 r. sygn. akt II OSK 724/21 czytamy:
Kategoria części wspólnych nieruchomości ma charakter funkcjonalny i z tego względu status prawny konkretnego elementu nieruchomości wspólnej zależy od okoliczności rzeczywistego przypadku.
Odnosząc się do Wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 29.12.2016 r. sygn. I ACa 523/16: Przepis art. 3 ust. 2 u.w.l. odwołuje się do kryterium funkcjonalnego, wskazując, że nieruchomością wspólną są te części nieruchomości, które „nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”. Nie chodzi tu przy tym o „użytek” w wąskim tego pojęcia znaczeniu, sprowadzający się do możliwości korzystania z danej części budynku czy gruntu, powiązanej z jej dostępnością. Pojęcie „użytku” w rozumieniu art. 3 ust. 2 ma szerszy zakres, który musi być odnoszony właśnie do funkcji, jaką pełni dana część nieruchomości wspólnej. W konsekwencji, każda część, której znaczenie (funkcja) wykracza poza sferę odrębnego lokalu, powinna być uznawana za należącą do nieruchomości wspólnej.
W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 5.01.2022 r. sygn. akt
II SA/Gd 530/20 czytamy:
Elementy wewnętrzne balkonu czy tarasu, takie jak podłoga, balustrada, ściany boczne i sufit stanowią część składową lokalu. Z kolei elementy architektonicznej konstrukcji balkonu (tarasu) trwale połączone z bryłą budynku i usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznaje się za stanowiące nieruchomość wspólną. W myśl przyjętych w judykaturze poglądów za elementy takie uważa się fundamenty, dach, ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze itp. W związku z tym w orzecznictwie przyjęta została koncepcja, zgodnie z którą balkon lub loggia przylegające do określonego lokalu i służące do wyłącznego użytku osób zajmujących ten lokal stanowią część składową tego lokalu. Zauważa się jednak, że dotyczy to tylko „wewnętrznej” części balkonu lub loggi, natomiast ich elementy zewnętrzne i elementy konstrukcyjne bezpośrednio przylegające do bryły budynku są elementami nieruchomości wspólnej.
Jeśli dostęp do tarasu (balkonu) ma więcej mieszkańców budynku wielorodzinnego, to jest on częścią nieruchomości wspólnej. Natomiast gdy dostęp jest możliwy tylko z jednego lokalu i taras służy do wyłącznego użytku właściciela tego lokalu, to nie wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej.
W przypadku remontu balkonów/tarasów istnieją sytuacje gdy cały remont powinien zostać przeprowadzony przez Wspólnotę np.
– gdy przy remoncie lub wymianie płytek będzie konieczne naruszenie płyty konstrukcyjnej balkonu lub tarasu. W takim przypadku, będziemy mieli do czynienia z ingerencją w część wspólną nieruchomości i koszty tego rodzaju remontu powinna ponieść wspólnota.
Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 10 marca 2022 r. sygn. akt II OSK 835/19: Jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony, tarasy lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal.
– na skutek nieprawidłowej izolacji, czy też odwodnienia liniowego doszło do „podnoszenia się” płytek, w takim przypadku koszty również powinna ponieść wspólnota.
Wyrok SA w Krakowie z 6.09.2016 r., I ACa 598/16 potwierdza, iż: Jeśli planowany remont tarasów służyć miał, w pierwszej kolejności, zapobieżenia degradacji budowlanej podziemia, to Wspólnota była uprawniona do podjęcia uchwały w przedmiocie sfinansowania go ze środków Wspólnoty, mimo iż prace remontowe musiały ingerować w powierzchnie przynależną poszczególnym lokalom. Wydatek na taki remont służy bowiem właścicielom wszystkich lokali czyli wspólnocie. Należy zwrócić uwagę na dwoistą naturę balkonów czy też tarasów budynków, które, będąc częścią składową poszczególnych lokali, w pewnych sytuacjach, muszą być traktowane jak części wspólne budynku.
Jednoznaczna ocena, kogo obciąża wymiana płytek na balkonie lub tarasie, wymaga w większości przypadków szczegółowej analizy konkretnego przypadku.
Nie bez znaczenia jest również sposób korzystania przez właściciela z płytek na balkonie/tarasie. W sytuacji, w której na skutek niewłaściwego używania balkonu przez właściciela powstały zniszczenia wymagające naprawy, koszt tych napraw powinien obciążać właściciela lokalu.