Obsługa prawna wspólnot mieszkaniowych w Warszawie
Anulowanie licytacji sprzedaży części wspólnej nieruchomości
W sprawie zastosowanie będą miały przepisy kodeksu cywilnego tj. art. 701kc -72kc
Art. 701 [Aukcja; przetarg]
§ 1. Umowa może być zawarta w drodze aukcji albo przetargu.
§ 2. W ogłoszeniu aukcji albo przetargu należy określić czas, miejsce, przedmiot oraz warunki aukcji albo przetargu albo wskazać sposób udostępnienia tych warunków.
§ 3. Ogłoszenie, a także warunki aukcji albo przetargu mogą być zmienione lub odwołane tylko wtedy, gdy zastrzeżono to w ich treści.
§ 4. Organizator od chwili udostępnienia warunków, a oferent od chwili złożenia oferty zgodnie z ogłoszeniem aukcji albo przetargu są obowiązani postępować zgodnie z postanowieniami ogłoszenia, a także warunków aukcji albo przetargu.
Przepisy KC dotyczące aukcji i przetargu mają głównie charakter dyspozytywny. Poza regulacją prawną unieważnienia umowy (art. 705 KC) przepisy te zawierają normy względnie wiążące, pozwalając organizatorom aukcji i przetargów odmiennie kształtować warunki zawierania umów, proponowane w ogłoszeniach. Praktyka obrotu cywilnoprawnego wskazuje, że kontrahenci dosyć często korzystają z tej swobody i postępowanie aukcyjne lub przetargowe przebiega w szczególny sposób, określony regulaminem przyjętym przez jego uczestników.
Jak stanowi art. 701 § 3 KC, organizator może dokonać zmiany lub nawet odwołać ogłoszenie lub warunki aukcji albo przetargu, ale tylko wtedy, gdy zastrzegł to w postanowieniach ogłoszenia lub warunków. Skorzystanie z tego uprawnienia nie jest uwarunkowane jakąkolwiek inną przesłanką, także terminem, chyba że ogłoszenie lub warunki aukcji albo przetargu zawierają odmienne postanowienia. Odwołanie ogłoszenia lub warunków jest jednostronnym oświadczeniem woli organizatora, które kończy postępowanie aukcyjne albo przetargowe.
Skorzystanie przez organizatora z uprawnienia do odwołania lub zmiany ogłoszenia lub warunków aukcji albo przetargu podlega ocenie na podstawie art. 5 KC którego zastosowanie w konkretnym przypadku otwierałoby drogę do dochodzenia odszkodowania w zakresie tzw. ujemnego interesu umownego.
Zgodnie z art. 72§2 kc: Strona, która rozpoczęła lub prowadziła negocjacje z naruszeniem dobrych obyczajów, w szczególności bez zamiaru zawarcia umowy, jest obowiązana do naprawienia szkody, jaką druga strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy.
Obowiązek odszkodowawczy. Sankcją naruszenia dobrych obyczajów jest obowiązek naprawienia szkody, jaką druga strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy. Roszczenie odszkodowawcze powstaje zatem tylko w wypadku nie zawarcia umowy. Obejmuje ono szkody będące normalnymi następstwami niezgodnego z dobrymi obyczajami postępowania kontrahenta, ograniczone ponadto do tzw. negatywnego (ujemnego) interesu umownego. Naprawieniu podlega więc szkoda wynikająca z negocjowania umowy. Odszkodowanie ma obejmować to, co strona miałaby, gdyby nie podjęła nieskutecznych negocjacji, a nie to, co uzyskałaby w następstwie zawarcia umowy (w szczególności wskutek jej wykonania). W tych granicach odszkodowanie powinno objąć zarówno straty, które strona poniosła wskutek prowadzenia nieskutecznych negocjacji, jak i korzyści, które mogłaby osiągnąć, gdyby ich nie prowadziła (art. 361 § 2 KC). Do utraconych korzyści nie można jednak zaliczać zysku, który strona mogłaby osiągnąć wskutek zawarcia innej umowy.
Uwaga: dr Przemysław Mikłaszewicz w komentarzu do art. 701 § 3 kodeksu cywilnego pod red. K.Osajdy, Wydawnictwo C.H.Beck, Warszawa 2016 r. uważa iż: „Warunki aukcji lub przetargu nie mogą jednak zezwalać na ich zmianę lub odwołanie w każdym czasie i w każdych okolicznościach. W szczególności wykluczone jest zastrzeżenie możliwości odwołania przetargu po upływie terminu na składanie ofert, zaś aukcji – po jej rozpoczęciu”.
W sytuacji gdyby Wspólnota nie anulowała wyników aukcji i nie przystąpiła do zawarcia Umowy w formie aktu notarialnego z osobą która wygrała licytację, osobie tej przysługują roszczenia zawarte w art. 702 § 3 kc (dochodzenie zawarcia umowy na drodze sądowej) lub żądanie zapłaty podwójnego wadium albo naprawienia szkody (art. 704 § 2 zd. 3 KC.
Zgodnie z art. 702kc:
§ 1. Oferta złożona w toku aukcji przestaje wiązać, gdy inny uczestnik aukcji (licytant) złożył ofertę korzystniejszą, chyba że w warunkach aukcji zastrzeżono inaczej.
§ 2. Zawarcie umowy w wyniku aukcji następuje z chwilą udzielenia przybicia.
§ 3.Jeżeli ważność umowy zależy od spełnienia szczególnych wymagań przewidzianych w ustawie, zarówno organizator aukcji, jak i jej uczestnik, którego oferta została przyjęta, mogą dochodzić zawarcia umowy.
Zgodnie z art. 704 § 2 zd.3kc: Jeżeli organizator aukcji albo przetargu uchyla się od zawarcia umowy, ich uczestnik, którego oferta została wybrana, może żądać zapłaty podwójnego wadium albo naprawienia szkody.
Należy uznać, iż art. 702 § 3 KC ustanawia zasadę związania stron wynikiem aukcji mimo niespełnienia szczególnych wymagań stawianych przez ustawę dla ważności zawieranej umowy (mimo braku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego która to forma konieczna jest do przeniesienia własności nieruchomości). Skutkiem udzielenia przybicia w takiej sytuacji jest powstanie stosunku zobowiązaniowego, w ramach którego obie strony obowiązane są do zawarcia umowy, której treść uzgodniono w wyniku aukcji. W wypadku uchylania się przez którąkolwiek ze stron od zadośćuczynienia roszczeniu możliwe jest przymusowe doprowadzenie do zawarcia umowy w trybie art. 64 KC (sądowe orzeczenie zastąpi oświadczenie Wspólnoty i dojdzie do przeniesienia własności rzeczy, tj. sprzedaży strychu).
Przyjęcie oferty w postępowaniu przetargowym, jak i podpisanie protokołu przetargu – w przypadku umowy wymagającej dla swej ważności szczególnej formy aktu notarialnego nie stanowi zawarcia umowy, a jedynie podstawę roszczenia o zawarcie umowy na warunkach zaoferowanych w ramach przyjętej w przetargu oferty, a zatem wywołuje skutki, takie jak umowa przedwstępna.
W sytuacji gdy organizator aukcji albo przetargu uchyla się od zawarcia umowy, uczestnikowi, którego oferta została wyłoniona, przysługuje wybór pomiędzy roszczeniem o zawarcie umowy (art. 702 § 3 kc) a żądaniem zapłaty podwójnego wadium albo naprawienia szkody (art. 704 § 2 zd. 3 KC).