Wspólnota mieszkaniowa, będąca formą organizacji właścicieli lokali w budynku, funkcjonuje na zasadzie współpracy i podejmowania wspólnych decyzji dotyczących zarządzania nieruchomością. Jednym z podstawowych narzędzi do podejmowania takich decyzji jest zebranie właścicieli lokali, które może być zwoływane w różnych sytuacjach. Kto ma prawo zwołać zebranie wspólnoty mieszkaniowej? Jakie zasady obowiązują przy organizowaniu takich spotkań? Odpowiadamy na te pytania poniżej.
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej to jedno z najważniejszych ciał decyzyjnych w tej organizacji. Może być wybrany spośród właścicieli lokali i pełni funkcję zarządzającą nieruchomością wspólną. Do jego obowiązków należy m.in. bieżące zarządzanie nieruchomością, podejmowanie decyzji dotyczących codziennych spraw oraz reprezentowanie wspólnoty na zewnątrz.
Zarząd ma również prawo do zwoływania zebrań właścicieli. Zgodnie z ustawą o własności lokali, to właśnie zarząd jest głównym organem odpowiedzialnym za organizowanie spotkań wspólnoty, w tym zwoływanie zgromadzeń właścicieli. W przypadku, gdy zarząd nie wykonuje tego obowiązku, właściciele mogą podjąć działania w celu zorganizowania zebrania (szczegóły poniżej).
Właściciele lokali – na ich wniosek
Zgodnie z ustawą o własności lokali, jeśli zarząd nie zwołał zebrania wspólnoty mieszkaniowej w wymaganym czasie (zwykle co najmniej raz w roku), to właściciele lokali mają prawo złożyć wniosek o zwołanie takiego zebrania. Wniosek taki może być złożony przez właścicieli, którzy reprezentują określoną część ogółu właścicieli (stosownie do art. 31 lit. b u.w.l. zebrania ogółu właścicieli lokali zwołuje się na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.).
Zgłoszenie takiego wniosku jest szczególnie ważne w sytuacji, gdy zarząd zaniedbuje swoje obowiązki lub nie organizuje zebrań mimo konieczności. Właściciele lokali mogą zatem domagać się zwołania spotkania, aby omówić kwestie dotyczące zarządzania nieruchomością, przeprowadzenia remontów, budżetu wspólnoty czy innych istotnych spraw.
Administrator – jeśli pełni rolę zarządu
W przypadku, gdy wspólnota mieszkaniowa powierza zarządzanie nieruchomością zewnętrznemu administratorowi (np. firmie zarządzającej nieruchomościami), to również ten administrator może zwołać zebranie właścicieli lokali. Administrator, działając na podstawie umowy z wspólnotą, pełni rolę zarządcy i ma obowiązek organizować zebrania, jeśli wymaga tego sytuacja. Administrator może również zwołać zebranie na wniosek właścicieli lokali lub na prośbę zarządu, jeżeli pełni tę rolę.
Właściciele lokali – w sytuacji braku zarządu
W przypadku, gdy wspólnota mieszkaniowa nie wybrała zarządu lub gdy dotychczasowy zarząd przestał funkcjonować (np. w wyniku rezygnacji członków zarządu), to właściciele lokali mają prawo zwołać zebranie. W takim przypadku do organizacji zebrania może dojść na wniosek właścicieli, którzy będą reprezentować odpowiednią liczbę głosów (proporcjonalnie do udziału w nieruchomości wspólnej).
Warto podkreślić, że jeśli nie ma zarządu, wspólnota może rozważyć wybór nowych członków zarządu, co może wymagać organizacji zebrania nadzwyczajnego.
Zebranie zwołane przez sąd
W niektórych sytuacjach, gdy wspólnota mieszkaniowa nie funkcjonuje prawidłowo, a pomimo prób nie udaje się wybrać zarządu lub zorganizować zebrania, właściciele mogą zwrócić się do sądu. Sąd może wyznaczyć tymczasowy zarząd, który będzie odpowiedzialny za zwołanie zebrania i przeprowadzenie wyboru stałego zarządu wspólnoty. Tego rodzaju rozwiązanie ma miejsce w przypadku dużych problemów we wspólnocie mieszkaniowej, które uniemożliwiają dalsze funkcjonowanie.
Forma zwołania zebrania
Zgodnie z przepisami, zwołanie zebrania właścicieli lokali powinno odbywać się na piśmie, z odpowiednim wyprzedzeniem, które wynosi co najmniej 7 dni przed planowanym spotkaniem. Zawiadomienie powinno zawierać szczegółowy porządek obrad, aby uczestnicy mogli się odpowiednio przygotować.
Zarząd, administrator lub właściciele lokali powinni zadbać o właściwą formę zawiadomienia – może to być tradycyjna korespondencja, e-mail lub ogłoszenie na tablicy informacyjnej w budynku, w zależności od regulaminu wspólnoty.
Podsumowanie
Zebranie właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej może być zwołane przez zarząd, administratora, właścicieli lokali na ich wniosek lub sąd w przypadku poważnych problemów we wspólnocie. Każdy z tych podmiotów ma określone uprawnienia i obowiązki związane z organizowaniem spotkań, których celem jest podejmowanie decyzji dotyczących zarządzania nieruchomością wspólną. Dobrze zorganizowane zebranie wspólnoty to klucz do sprawnego zarządzania nieruchomością i rozwiązywania wszelkich kwestii, które dotyczą jej właścicieli.